DaveMartin1972 Land
Director de DM Real Estate Services Group. Experto en Gestión Patrimonio Inmobiliario.Archivos para Marzo, 2009
La crisis inmobiliaria causa el cierre de 55.000 agencias en dos años
La caída de las ventas de pisos ha arrasado el otrora floreciente sector de la intermediación inmobiliaria. Así, de las 80.000 agencias que había en España en el verano del 2006, el momento más alto del boom, apenas sobreviven hoy unas 25.000: una caída de 70%, que se ha llevado por delante, según estimaciones del sector, más de 180.000 empleos.
La sangría, además, está lejos de haber terminado. Según Joan Ollé, presidente del Col · legi d´Agents de la Propietat Immobiliària (API) de Barcelona, los cierres continuarán en los próximos meses, y no prevé que queden más de 20.000 agencias a final de año. Para Ollé, la crisis inmobiliaria ha permitido “limpiar el sector, que se había llenado de miles de chiringuitos, que a veces eran poco más que un autónomo con un móvil, sin ninguna profesionalidad. La gran mayoría de los agentes colegiados (API) siguen abiertos”. El ajuste será aún mayor en Catalunya, donde la ley de Acceso a la Vivienda que entrará en vigor después del verano exigirá a los profesionales inscribirse en un registro y suscribir seguros de caución y de responsabilidad civil: de las 3.500 agencias que siguen abiertas, Ollé prevé que no continúen más que la mitad.
Las agencias inmobiliarias no han podido aguantar una caída de ventas de más del 80% desde los máximos del 2006, un retroceso de los precios medios – en las grandes ciudades se estima de un 12%-y la morosidad de muchos promotores a los que comercializaban vivienda nueva. Tecnocasa, la primera franquicia inmobiliaria del país, que llegó a tener 1.400 establecimientos en el 2006, cerró el 2008 con 308 y una caída anual de ingresos del 57% y prevé aún más cierres.
Otras de las grandes empresas del sector no han sido tan afortunadas: la catalana Expofinques, la andaluza MC y Don Piso, del grupo Habitat, presentaron concurso de acreedores; Fincas Corral fue vendida por un euro y sus trabajadores denuncian que no cobran sus salarios y Coldwell Banker, la mayor franquicia inmobiliaria del mundo, abandonó España, donde en el 2007 había llegado a tener 60 franquiciados.
Según la consultora Mundofranquicia, el año pasado cerraron en España 24 franquicias inmobiliarias (el 37%) y estas empresas se encuentran entre las más perjudicadas por la crisis. La franquicia inmobiliaria se había convertido en una opción de autoempleo para personas con vocación empresarial: con una inversión inicial modesta, de menos de 60.000 euros, y asumiendo el alquiler del local y un canon mensual a la franquiciadora que podía ser de unos 800 euros se obtenía apoyo informático, legal y comercial para operar en un sector muy rentable. “Muchas personas entraron en el sector sin capital y sin ninguna experiencia, con un manual de ventas de la matriz, y con el desplome de las ventas no han podido hacer frente a los gastos”, señala Ollé.
Las agencias inmobiliarias intentan hacer frente a la crisis diversificándose. Según la firma Alfa Inmobiliaria, las mejores opciones para mantener la actividad son potenciar el área de alquiler de viviendas, donde sigue habiendo demanda; el diseño de operaciones de intercambio de viviendas entre particulares, y llegar a acuerdos con entidades financieras para comercializar las viviendas que se adjudican por impagos. Igualmente, otras empresas como Fincadelia apuestan por ampliar la actividad a la administración de fincas, un negocio de poco margen pero que aporta ingresos estables y recurrentes.
El presidente de los API catalanes cree que la caída de las operaciones ha tocado suelo y prevé alzas en los próximos meses. El reto para el sector, sin embargo, es internet, que ha disparado las compraventas de viviendas que se efectúan directamente entre particulares, sin intermediarios.
Rosa Salvador, La Vanguardia, 23/03/09
¿Ha tocado suelo el precio de la vivienda en California?
El número de ventas de viviendas en california, una de las zonas más afectadas por la crisis inmobiliaria, creció por octavo mes consecutivo en febrero, con respecto al año anterior y en el sur del estado el precio de las casas ha subido por primera vez en 10 meses, según Mda Dataquick.
Se vendieron un total de 15.231 viviendas nuevas y de segunda mano en Los Ángeles, Riverside, San Diego, Ventura, San Bernardino y Orange en febrero. con respecto al mes anterior, enero, apenas varió ya que se vendieron 15.227 casas, pero en comparación con febrero del año pasado, las ventas han aumentado un 41,3%. el mes de febrero de 2008 fue el peor mes de febrero desde que dataquicks comenzó a recabar datos en 1988
El precio medio de un inmueble en el sur de california fue de 250.000 dólares, el mismo precio que en enero. Esto supone un 38,75 menos que lo que valían en febrero del año pasado, 408.000 dólares
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Warren Buffet: “Disfrutar de tu casa debería ser el motivo para comprarla, no el ganar dinero”
Warren Buffet, el inversor más querido por los norteamericanos y el segundo hombre más rico del mundo con 37.000 millones de dólares, ha escrito recientemente su tradicional carta a los accionistas de su sociedad Berkshire Hathaway en la que da un repaso y su punto de vista a la actualidad económica.
Comentarios sobre la vivienda
En su carta de este año, Warren Buffet no ha querido dejar de lado la crisis inmobiliaria, de la que ha comentado que se ha producido por las “nefandas prácticas de venta de la mayoría del sector”. Buffet señala que la crisis se provocó porque hubo “endeudados que nunca debían haberse endeudado financiados por prestamistas que no debían haber prestado”.
Buffet declara que “ser propietario de una casa es algo maravilloso. Mi familia y yo hemos disfrutado la misma casa desde hace cincuenta años y aún nos quedan muchos más. Pero el disfrute y el uso deben ser los motivos principales para la compra, no el beneficio ni las posibilidades de refinanciación” Es decir, especular con que esa vivienda se va a revalorizar y pedir más préstamos en función de esa revalorización. “El hogar comprado debe ajustarse al nivel de ingresos”, dice Buffet.
El milmillonario, que año tras año está en las primeras posiciones de la lista Forbes, apunta que “los comentarios sobre la actual crisis inmobiliaria suelen ignorar el hecho clave de qu la mayoría de las ejecuciones no ocurren porque el valor de la casa sea menor que el de la hipoteca”. Los propietarios que pagaron una entrada razonable no suelen marcharse de su primera residencia porque su valor sea menor que el de la hipoteca, sino que lo hacen cuando no pueden pagar las letras mensuales”,
“La actual crisis inmobiliaria debe enseñar a compradores, bancos, inmobiliarias y al gobierno algunas lecciones básicas que nos permitirán tener estabilidad en el futuro. Para comprar una casa como Dios manda hay que pagar al menos el 10% de entrada y la hipoteca debe ser satisfecha cómodamente con los ingresos del prestamista, que deben ser comprobados con cuidado”, apunta.
Por último, finaliza su asertación con la afirmación: “Que la gente tenga casas en propiedad, aunque sea algo deseable, no debe ser el objetivo primordial del país. Que la gente mantenga la casa que ha comprado sí debería ser el objetivo”.
El Reino Unido prohibirá las hipotecas por el 100%
El presidente de la autoridad de servicios financieros (FSA, por sus siglas en inglés), Lord Turner, anunciará las nuevas medidas para el mercado inglés previsiblemente esta semana. Turner quiere prevenir a los ciudadanos de contratar créditos por más de tres veces sus salarios anules y quiere prohibir las hipotecas que prestan el 100% del precio de la vivienda.
Los bancos británicos, al igual que los españoles, también llegaron a prestar hasta el 120% del valor inmuble y en algunos casos el importe del préstamo llegó a multiplicar por seis el salario anual del propietario.
Además, como parte del acuerdo de Lord turner, los futuros propietarios de las viviendas tendrán que proporcionar unas garantías de, al menos, un 5% , aunque quizás algunos bancos y constructoras pidan algo más. el regulador de la City dice que el sistema financiero quiere ver la reinvención de los ahorros tradicionales y de los préstamos bancarios y quiere otorgar créditos de manera más prudente.
La banca no sabe gestionar los activos inmobiliarios
La banca se encuentra saturada. Asu negocio tradicional se suma ahora la gestión de activos inmobiliarios con los que se queda por los impagos y deudas de sus propietarios. El director general de negocio de Aguirre Newman, Abgel Serrano, aseguró que las entidades de crédito aún están analizando qué hacer con los activos, principalmente suelo y vivienda, para gestionar este colapso.
Según el experto, los bancos estudiaran fórmulas como las ventas internas y a aclientes, la comercialización externa, ades inmobiliarias o la constitución de sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario (socimi). Serrano ha destacado el caso de banco santander, que está vendiendo con descuentos entre sus empleados viviendas adquiridas a cambio de cancelaciones de deuda, a través de su inmobiliaria Altamira Santander Real Estate.
La irrupción de la banca en el negocio inmobiliario ha obligado a Aguirre Newman a adaptarse a este entorno, en el que la consultoría gana peso, en detrimento de la intermediación en transacciones de inmuebeles.
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“Cuando acabe esta crisis, habrá más gente viviendo de alquiler”
Concha Osácar es una de las mujeres que mejor conoce el mercado inmobiliario español. Tras varios años como responsable de activos en Banco Santander, hace cinco años que dirige Lazora, empresa dedicada a la promoción y gestión integral de vivienda protegida en alquiler fruto de la alianza de Azora y Larcovi.
Osácar explica que grupo lazora, entre cuyos accionistas están, entre otros, CAM, Caja de Ávila, Caixa Galicia, BBVA pensiones o el fondo de pensiones de empleados de Telefónica, “está a medio camino”. “Ya tenemos unas 7.000 viviendas y esperamos llegar a tener unas 14.000 o 15.000 viviendas. De momento, tanto el proceso de inversión, como el de explotación de los inmuebles está funcionando muy bien”. Y es que en época de crisis no todo el mundo pierde y esta sociedad, que no tiene suelo ni ejerce de promotor sino que explota las viviendas ya construidas, continúa dando una rentabilidad a sus socios de entre el 9 y el 10% anual. Lazora cuenta con inmuebles sólo en madrid, comunidad valenciana, canarias, castilla la mancha (león) y andalucía (huelva), zonas en las que hay más demanda porque la diferencia entre el precio de alquiler de vpo y la compra de vivienda libre son mayores
¿Comprar o alquilar?
A la clásica pregunta de comprar o alquilar, Osácar responde que hay que actuar con sensatez de acuerdo con cada persona. “Lo primero que hay que erradicar es la idea de que alquilar es tirar el dinero y después estudiar cada situación, porque hay momentos en los que es necesario vivir de alquiler”. por ejemplo, “para una persona sin estabilidad laboral o que trabaja en una ciudad que no es la suya, no es recomendable comprar. a una persona muy rica le da absolutamente igual comprar que alquilar, pese a que para pisos caros es mucho mejor alquilarlos, que comprarlos, y a las personas solteras, separadas o divorciadas suele venirles mejor el alquiler”
No obstante, la responsable de Lazora advierte que la mayoría de la población tiende a ser propietario igual que cuando te vas haciendo mayor tiendes a irte a una casa más pequeña. por ello, apunta que mientras se esté de alquiler lo más recomendable es ahorrar. “El que elije el alquiler tiene que ahorrar –si puede – el diferencial entre el alquiler y la compra. Lo que no tiene mucho sentido es estar de alquiler y no ahorrar porque hay que evitar llegar a mayor y seguir viviendo de alquiler para evitar situaciones marginales”
Dentro de la situación actual, la experta vaticina que al finalizar la crisis que está haciendo bajar el precio de los pisos habrá mñas gente que vivirá de aquiler, que además lo hará durante más tiempo y con total normalidad por las dificultades para acceder a la financiación para la compra de una vivienda.
Recetas contra la crisis inmobiliaria
Lazora se suma a la mayoría de expertos al afirmar que el sector inmobiliario se desatascará cuando empiece a darse salida al stock de viviendas. “Hay stock, hay endeudamiento, también hay mucho suelo y mucho paro, y todo esto tiene una interrelación negativa a corto plazo”. La responsable de Lazora cree que para que se absorba el stock se dejará de construir, pero también habrá que ajustar el precio a la demanda
Considera que el hecho de que los pisos lleguen a los bancos “es necesario, además de que tienen una capacidad suficiente para gestionar los activos”.
Cree que aún tardará en reactivarse el mercado inmobiliario y que antes hay que ver el suelo del sistema financiero. “A partir de ahí la gente irá cogiendo confianza, porque hoy sólo compra piso el que tiene absoluta necesidad y el que puede demorar la toma de esa decisión, la pospone”. “La adquisición de una vivienda es la inversión más importante de toda la vida. Antes era un acto más compulsivo, pero ahora es más meditado”
Se agudiza el parón en la venta de viviendas, que baja el 39% en enero
El número de compraventas de vivienda en enero fue de 37.931 operaciones, lo que supone una caída del 38,6% con respecto al mismo mes del año anterior.
En 2008, las transacciones se redujeron el 32,5%, hasta contabilizar 564.464, el menor número desde 2004, primer año que recoge la estadística, según el Ministerio de Vivienda.
Según los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE), el descenso en enero de 2009 fue más acusado en el caso de laa vivienda de segunda mano, con una bajada del 47,2% (17.096 operaciones), en tanto que la de obra nueva experimentó una caída del 29,1% (20.835 transacciones).
Por tipología, la vivienda libre descendió el 40,9% (33.528 operaciones), en tanto que la de protección oficial bajó el 12,9% (4.403 transacciones).
En cuanto al total de fincas transmitidas en el primer mes del año, tanto urbanas (incluida vivienda) como rústicas, el número de operaciones ascendió a 168.051, el 28,4% menos que un año antes.
La mayoría de esas operaciones (87.752) fueron de compraventa y registraron una caída interanual del 35,5%, seguidas de las herencias (27.795), que cayeron el 9,5%, mientras que las donaciones aumentaron el 26,9% (6.589).
Otras transacciones, que incluyen la concentración de parcelas y las divisiones horizontales, cayeron el 26,5% (43.771), en tanto que las permutas descendieron el 34,1% (2.144).
El 87,9% de las compraventas correspondió a fincas urbanas y el 12,1% a rústicas, en tanto que de las urbanas el 49,2% fueron viviendas. Las operaciones de fincas rústicas bajaron el 33% y las de fincas urbanas disminuyeron el 35,8%.
La Rioja lidera la media de transacciones
La media de viviendas vendidas en enero por cada 100.000 habitantes fue de 102, siendo La Rioja la que registró una media más alta, con 193 operaciones.
Por encima de la media nacional se situaron también Extremadura (156), Castilla-La Mancha (148), Murcia (141), Andalucía (130), Canarias (119), Comunidad Valenciana (117) y Cantabria (113).
Por debajo de la media se colocaron Castilla y León (96), Navarra (90), País Vasco (87), Aragón (86), Madrid (82), Baleares (78), Galicia (76), Asturias (74) y Catalunya (69). En las ciudades autónomas de Ceuta y en Melilla se vendieron 90 y 64 viviendas por cada 100.000 habitantes, respectivamente.
En términos absolutos, el 56,5% de la compraventa de vivienda se registró en cuatro comunidades: Andalucía, Comunidad Valenciana, Catalunya y Madrid.
Agencias, martes 17/03/09
España es el país de la eurozona donde menos han subido los salarios
Los últimos datos de eurostat – la agencia estadística de la Unión Europea – muestran que España fue en 2008 el país de la eurozona donde menos subieron los salarios por hora trabajada.
En concreto, un 3,1%, lo que significa un punto por debajo del crecimiento del ipc (media anual). En la zona del euro, por el contrario, la hora trabajada aumentó un 3,9%, frente al 3,3% que creció el ipc. Es decir, que en el caso español se produjo una pérdida del poder adquisitivo equivalente a un punto porcentual.
Hipotecas fijas: los bancos tratan de colocárselas a clientes asustados
Hipotecas fijas para aprovechar el shock causado por el euribor en los últimos meses. Esa es una estrategia que están llevando a cabo algunos bancos y cajas, que están llamando a sus clientes para tratar de convercerles de que suscriban hipotecas fijas hasta el 4% durante dos años y que no revisen su hipoteca variable.
Así, por ejemplo, las entidades ofrecen una hipoteca fija al 3,5 o 4% a sus clientes a cambio de abandonar temporalmente la renovación de sus hipotecas variables. El gancho es pagar algo menos en su revisión de este año, pero no beneficiarse de la más que probable revisión a la baja del próximo ejercicio.
La banca está así tratando de aprovechar el miedo generado por el euribor estos últimos años para colocar productos que a priori les dejen mayores márgenes a costa del cliente, que puede picar el anzuelo si le ofrecen un pago fijo inferior al que lleva pagando en los últimos meses.
Sin embargo, la gran mayoría de expertos esperan que durante este año y el que viene el euribor esté por debajo de esos niveles. en este sentido, bbva apuesta por tipos de interés al 0,5% durante este año y el próximo, por lo que de cumplirse un escenario medianamente probable, el cliente, a priori, saldría perdiendo en una oferta como la anterior.
